Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

Sie suchen eine attraktive Anlage und ein Investment in Pflegeimmobilen?

Heute ist es für Anleger so schwierig wie selten zuvor, Geld "richtig" anzulegen. Bereits 1996 mit Einführung der gesetzlichen Pflegeversicherung wurden Investments in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage entwickelt, die Ihnen glänzende Perspektiven eröffnen. Pflegeimmobilien bzw. Pflegeimmobilienfonds (AIF) bieten alles, was sich Anleger wünschen. 

  • Sicherheit für das Anlagekapital
  • Attraktive Renditen
  • Kontinuierliche Wertsteigerungen

Stationäre Pflegeeinrichtungen - ein Bereich, der einerseits nicht von der Konjunktur beeinflusst wird und andererseits noch auf Jahrzehnte hinaus ein echtes Wachstum bietet.

 

Die Mieten sind grundsätzlich nur dann sicher 

  • wenn die Einrichtung den marktspezifischen Baumerkmalen entspricht
  • wenn der Betreiber über eine entsprechende Größe, Bonität und Pflegequalität verfügt
  • wenn eine Einrichtung nicht am Bedarf vorbei errichtet wurde 

Für den Erwerb von Sozialimmobilien gelten eigene Regeln. So sind nicht die für Immobilien üblichen Kriterien wie der Kaufpreis pro Quadratmeter oder Kubikmeter oder die vermietbare Fläche von vorrangigem Interesse, sondern vielmehr die marktspezifischen Parameter.

 

Diese sind: 

  • Der regionale Bedarf
  • Die Refinanzierungsmöglichkeiten der Miete pro Bett und Tag
  • Die preisliche und bauqualitative Konkurrenzsituation
  • Der Erwerbspreis pro Pflegebett
  • Der Preis für das Inventar und die Höhe eines etwaigen Pre-Openings einer Einrichtung 

Die Eventualrisiken (Investitionsphase)

 

1. Erstbelegungsrisiko

 

- Erstellung umfangreicher Standortanalysen und Bedarfsanalysen 

- Erstellung von Konkurrenzanalysen unter Berücksichtigung von Objektqualität, Preisgestaltung und Qualitätsmerkmalen  

- Einschätzung der Betreiberbonität 

- Einschätzen der Pflegequalität des Betreibers

  

2. Mietsicherheit

 

- Analysen bestehender Pflegesätze und Investitionskostenanteile

- Sicherungsabtretung der Bewohnerrechte (hierdurch entsteht das Inkassorecht an den Investitionskosten) 

- Sowohl bei Neubauten als auch bei bestehenden Einrichtungen werden bei der Pachtermittlung Sicherungsabschläge von 15 - 20% zu den Investitionskosten kalkuliert

 

Betreiber

 

- Er muss über eine bestimmte Mindestgröße verfügen

- Er muss über eine gute Bonität verfügen

- Er muss über Referenzen hinsichtlich der Pflegequalität verfügen

 

Die Eventualrisiken (Vermietungsphase)

 

Während der Vermietungsphase in einer Sozialimmobilie reduzieren sich die Hauptrisiken auf die Belegung einer Pflegeeinrichtung, den Leumund und die Bonität des Betreibers.

 

Diese Risiken werden wie folgt reduziert:

 

1. Belegung der Einrichtung

 

- Permanentes Führen von Belegungsstatistiken

- Enger, direkter Kontakt zu den Heimleitern

- Halbjährliche, regionale Befragung zur Einrichtung und dem Leumund des Betreibers

- Jährliche Vorlage der Pflegesätze und der Investitionskostenbescheide

- Jährliche Vorlage der Abschlüsse des Betreibers bezogen auf die Einrichtung und Unternehmen

- Jährliche Uberprüfung der Konkurrenzangebote und Vergleich zu dem Angebot der eigenen Einrichtung 

 

2. Objektmanagement

 

- Halbjährliche Begehung der Objekte durch das Objektmanagement, Fachleute die auf das Immobilienmanagement von Sozialeinrichtungen spezialisiert ist

- Führen von Objektdateien, in die mittels eines speziellen Objektbewertungsbogens die Substanz, voraussichtliche Instandhaltungen der Art und Höhe nach, sowie die Verpflichtungen des Betreibers zur Instandhaltung erfaßt wird

 

- Permanente Überprüfung der gesetzlichen Auflagen wie heimaufsichtliche Auflagen, Auflagen gem. HeimMindBv und Heimgesetz mit Abgleich und Rückschluss auf die Objekte